预香港写字楼需求将出现温和增长

10月12日，世邦魏理仕发表2022年第三季香港市场回顾及展望。该行指，香港酒店检疫早前于9月下旬结束，标志着香港将有序开放。市场逐渐回复正规并与世界接轨的同时，近期加息及全球经济不明朗却对香港商业房地产市场租赁和投资需求造成压力。

尽管港府调整了检疫措施，但由于全球有机会出现新一轮的经济衰退及持续加息，许多国际企业对开支管理保持谨慎的态度，香港经济仍然存在不确定因素。预计写字楼需求将出现温和增长。由于经济不确定性加剧，导致扩张需求疲软，2022年第三季度租赁量按季下跌8.8%至901,400平方呎，使年初至今的租赁量达至300万平方呎水平，按年下跌12.1%。本季度的租赁活动继续由办公室搬迁需求所带动。

2022年第三季的新增办公室空间达180万平方呎，为2008年第三季度以来录得的最大升幅。尽管有新大厦竣工，但预租情况有限，令净吸纳量维持负面水平。然而，净吸纳量收缩放缓至51,400平方呎。大中环及尖沙咀净吸纳量分别为+33,700平方呎及+14,100平方呎，其他主要地区净吸纳量维持负面水平。新增办公室空间将整体空置率推高至1,190万平方呎的历史新高，空置率上升2个百分点至14.1%。九龙东的空置率超过20%，为2010年第一季度以来的最高水平，而大中环的空置率则微跌0.15个百分点至8.1%。较高的空置率导致整体租金按季下跌1.0%，跌幅较前两个季度为多。年初至今的跌幅目前为2.0%。未有个别地区于2022年第三季出现租金增长。

由于经济不确定及空置率高企，写字楼市场依然疲弱，按季总租赁量及租金均录得下跌。随着新办公室空间的增加，可用空间继续上升，为有意搬迁办公室的企业租户提供了大量且优质的选择。预计当到港国际旅客人流回复正常，办公室租赁势头将有望于第四季得到改善。在今年余下的时间，甲级办公室租金将大致持平，预期办公室新供应将为租金带来压力，在未来12个月或难以回升。

由香港政府支持的最新一期消费券发放，将有助推动本地消费，同时放宽检疫措施将导致出境旅游及海外消费增加，因此预计在正式与内地全面通关之前，调整检疫措施对香港零售市场的影响将属中性。2022年第三季度香港本地消费保持稳定增长。在政府消费券计划的大力支持下，7、8月份零售总额按年增长2%。随着政府取消对入境旅客的强制性酒店隔离后，市场情绪在本季末有所改善。

在有史以来最长的下行周期下，街铺租金有所回升。本季度核心地区的按季增长2.9%，为自2012年第一季度以来的最快增长。在2022年第三季度，餐饮业仍然是推动租赁需求的重点行业。检疫措施放宽、就业市场改善、消费券计划提振了消费意欲，市民普遍变得轻松及乐观，零售市场情绪继续逐步复甦。预期第四季内零售商纷纷提前部署节庆相关活动，加上入境旅客上升，空置率将进一步下降，或会在今年余下时间内支持租金温和增长。然而，加息加重家庭负担及出境旅游意愿增强，将阻碍本地消费大幅反弹。